Si usted es un inquilino en el estado de Nueva York, puede demandar al propietario en la corte para que resuelva condiciones inseguras en su vivienda. La corte también puede reducir su alquiler hasta que el propietario arregle los problemas. Este proceso se llama petición y demanda bajo el “artículo 7-D”.
Este proceso no lo protege de condiciones inseguras causadas por usted o sus huéspedes. Estas son responsabilidad de usted. Solo es para cuando el propietario no arregla condiciones inseguras.
Si vive en los condados de Nassau, Suffolk, Richmond, Nueva York, Bronx, Kings o Queens, las reglas son distintas. Obtenga más información sobre cómo pedirle al propietario que haga reparaciones en Long Island o la Ciudad de Nueva York.
Antes de presentar su reclamo
Tiene que tratar de resolver primero el problema con el propietario. El propietario tiene que estar informado sobre los problemas y tener la oportunidad de arreglarlos. Puede usar una carta de muestra y colocar los detalles de su situación en particular.
Guarde un comprobante de su pedido (mensajes de texto, correo electrónico, cartas) documentando:
- que le informó al propietario sobre el problema; y
- que el propietario tuvo tiempo para arreglarlo, pero no lo hizo.
Qué condiciones valen
Si va a presentar un pedido de reparación, el problema tiene que ser serio y peligroso para su salud y seguridad.
Puede presentar un pedido por cualquier condición que:
- contravenga la garantía de residencia habitable, o sea condiciones que pueden causar daño a su vida, salud o seguridad; o
- contravenga normas locales o estatales.
Algunos ejemplos podrían ser que no funciona su calefacción, agua o electricidad, o que solo funciona parte del tiempo. Otros ejemplos son fugas, electrodomésticos rotos, cables eléctricos peligrosos, moho, y ratones u otras plagas
Si hay un problema serio que el propietario no arregla, necesitará un pedido de reparación.
Si el DSS o la agencia de la sección 8 dejó de pagar su alquiler debido a un problema de reparación, probablemente sea lo suficientemente serio como para presentar una petición de reparación en la corte. No obstante, en este caso no hace falta presentar una petición de reparación.
Quién puede hacer la presentación
Puede presentar una petición si vivió en la casa por lo menos durante 30 días seguidos. Cualquiera que cumpla con esta regla de 30 días es considerado un “inquilino” bajo la ley.
Quién puede ser demandado
Puede presentar su demanda contra:
- el dueño de la propiedad;
- una agencia de vivienda pública u organismo gubernamental que posee o administra el edificio;
- cualquiera que sea responsable por mantener la propiedad.
Dónde y cómo hacer la presentación
Puede presentar un caso de reparación usted mismo, sin necesidad de un abogado.
Tiene que hacer la presentación en la corte de la ciudad, pueblo o villa donde se encuentra la propiedad.
- Confirme el lugar donde se encuentra la propiedad (puede consultar los registros de tasación de impuestos en línea) para saber en qué corte presentar el caso.
- Vaya a la corte de la ciudad, pueblo o villa y dígale al secretario que quiere presentar un caso de reparación.
- Necesitará dos formularios: 1) Aviso de petición; 2) una Petición de “fallo bajo el artículo 7-D ordenando reparaciones”.
1. Puede obtener estos formularios en el juzgado o visitando la Oficina Administrativa de la Corte de NY y yendo a la sección “RPAPL Article 7-D Forms” (Formularios de artículo 7-D de RPAPL) para descargar y llenar los formularios.
2. Tiene que llenar la parte sobre su situación, y la corte llenará la parte oficial, como la fecha, hora y quién da el aviso. - Pague la cuota de presentación:
1. $45 en las cortes municipales.
2. Tiene que llenar la parte sobre su situación, y la corte llenará la parte oficial, como la fecha, hora y quién da el aviso.
Hay exenciones de cuotas disponibles si no tiene recursos para pagar la cuota.
Qué tiene que incluir el Aviso de petición
Este formulario le dice al propietario cuándo y dónde comparecer en la corte. Incluye una advertencia de que si el propietario no se hace presente puede perder la oportunidad de defenderse en el caso.
El secretario de la corte o el juez colocará:
- la fecha y lugar de la audiencia en la corte;
- la firma o sello de un juez, secretario de la corte o abogado.
No hace falta que ponga estos detalles, la corte se hará cargo de ellos. Pero tiene que verificar que el Aviso de petición contenga estos detalles.
Qué tiene que incluir la Petición
Usted tiene que poner:
- Quién es usted y cuánto tiempo ha vivido allí.
Ejemplo: “Soy un inquilino en [dirección] y he vivido allí por [cantidad de tiempo]”. - Una descripción de la propiedad.
Ejemplo: “Esta propiedad es una casa [uni/bi/tri] familiar situada en [dirección]”. - Una descripción de cada problema de reparación y por cuánto tiempo existió.
- Lo que le está pidiendo a la corte que haga, como por ejemplo:
○ ordenarle al propietario que haga reparaciones;
○ ordenarle al propietario que le pague el valor perdido o el alquiler que pagó de más (porque el departamento valió menos cuando las condiciones eran inseguras);
○ reducir su alquiler hasta que se hagan las reparaciones.
Ejemplo: “Pido una orden que le diga al propietario que repare los problemas descritos anteriormente, un fallo monetario por la diferencia entre el valor real del alquiler y lo que me cobraron, y una orden para reducir el alquiler hasta que el problema se repare”.
Tiene que firmar la petición delante de un notario público e incluir la siguiente declaración: “Esta Petición es verdadera a mi mejor saber y entender, excepto en cuanto a los asuntos alegados por información o convicción, y con respecto a dichos asuntos, creo que son ciertos”.
Entrega legal de los documentos
Este formulario explica lo que le está pidiendo a la corte que haga y por qué.
El propietario tiene que recibir el Aviso de la petición y la Petición por lo menos 10 días y no más de 17 días antes de la primera audiencia en la corte.
Los documentos tienen que ser entregados por un adulto que no viva en la propiedad de una de las siguientes maneras:
- alguien le entrega en mano los documentos al propietario; o
- si el propietario no está en la casa, la persona que hace la entrega le puede dar los documentos a alguien que vive o trabaja allí, como un familiar o niñera; o
- si nadie contesta después de llamar a la puerta dos veces en dos momentos distintos del día, puede dejar los documentos en la puerta de la casa del propietario y enviar copias por correo normal y correo certificado (o registrado).
Tiene que ir a la corte y presentar una prueba de entrega a menos de 3 días de haber hecho la entrega legal.
Cómo demostrar su caso
Tiene que demostrar que su casa estaba en condiciones peligrosas o insalubres que contravenían la Garantía de residencia habitable.
También tiene que demostrar que el propietario estaba al tanto de estos problemas y no los reparó en una cantidad razonable de tiempo.
Si usted nunca le informó al propietario sobre los problemas, es probable que pierda el caso.
Lleve:
- Testimonios (usted o cualquier otro que vio las condiciones, como amigos, familiares y otros miembros del hogar pueden atestiguar);
- Documentos (informes de inspección, cartas o mensajes de texto o de correo electrónico que demuestren que dichas condiciones existían y que usted le informó al propietario sobre ellas);
- Fotos o videos de las condiciones inseguras.
Tiene que demostrar su caso por una “preponderancia de las pruebas”. Esto significa que necesita demostrar que cuando se ponen todas las pruebas en una balanza, esta se inclina, aunque sea levemente, a su favor. Esto es suficiente para demostrar que las condiciones de su casa contravienen los estándares de vivienda o hacen que su departamento no sea seguro o habitable.
Obtenga más información sobre cómo prepararse para la corte.
Última revisión: December 17, 2025